Je hebt hard gewerkt voor je vastgoedportefeuille.
Of je nu één appartement in Alphen aan den Rijn verhuurt of een tiental bedrijfspanden in Zuid-Holland beheert, je doel is helder: rendement behalen en je bezit in topconditie houden.
Ongedierte is de stille vijand van dat rendement. Het begint vaak klein: een ritselend geluid in het plafond of een enkele klacht van een huurder. Maar voor je het weet, heb je te maken met muizen die bekabeling doorknagen, kakkerlakken die huurders wegjagen of houtworm die de constructie van je pand aantast. Dit zijn scenario’s die je als vastgoedeigenaar ’s nachts wakker houden.
Als gespecialiseerde ongediertebestrijding verhuurder partner begrijpen wij bij Rimdo precies wat er op het spel staat.
Sinds 1995 helpen wij vastgoedeigenaren, VvE’s en woningcorporaties om hun panden vrij te houden van ongewenste gasten. Wij weten dat elke dag dat een plaag voortduurt, de schade en de kosten exponentieel oplopen.
Een snelle interventie voorkomt niet alleen reputatieschade, maar beschermt ook de fysieke integriteit van je gebouw. Daarom bieden wij niet alleen bestrijding, maar een complete ontzorging: van inspectie tot wering en van bestrijding tot nazorg. Snel, discreet en met resultaat.
Vlooienoverlast
Een melding van ongedierte komt altijd ongelegen, maar negeren is geen optie.
Een incidentele waarneming kan binnen enkele weken uitgroeien tot een ware plaag die overslaat naar buren of naastgelegen units. Zeker in dichtbevolkte gebieden in de Randstad of in appartementencomplexen is het risico op verspreiding groot.
Voor jou als verhuurder zijn er drie zwaarwegende redenen om direct een professional in te schakelen:
Dit is veruit de meest gestelde vraag in onze branche: Wie draait er op voor de kosten? De huurder of de verhuurder? Het antwoord is niet altijd zwart-wit, maar de Nederlandse wetgeving (Burgerlijk Wetboek Boek 7 en het Besluit kleine herstellingen) biedt een duidelijke leidraad. Het draait allemaal om de oorzaak en het type ongedierte.
De huurder is verantwoordelijk als het ongedierte het gevolg is van eigen gedrag, nalatigheid of slechte hygiëne, óf als het bestrijden ervan als ‘kleine herstelling’ wordt gezien. Voorbeelden hiervan zijn:
Jij bent als verhuurder verantwoordelijk voor de staat van het pand. Als de plaag voortkomt uit bouwkundige gebreken, achterstallig onderhoud of overmacht, liggen de kosten bij jou. Voorbeelden zijn:
Bij twijfel is een inspectie door de specialisten van Rimdo vaak doorslaggevend. Wij kunnen dankzij onze ervaring (sinds 1995) vaak de bron en de toegangsroutes identificeren.
Een objectief rapport helpt bij de schuldvraag. Echter, als goed verhuurder kies je er vaak voor om de regie te pakken. Een snelle oplossing voorkomt discussie, huurdersverloop en erger.
In onze regio (Alphen aan den Rijn en Zuid-Holland) zien we specifieke patronen bij verhuurde objecten. Elk dier vraagt om een andere aanpak. Hieronder lichten we de meest voorkomende plagen toe.
Knaagdieren zijn de nummer één ergernis. Wat doen tegen muizen in een huurhuis? Het begint met wering. Muizen hebben een skelet van kraakbeen waardoor ze zich door gaatjes zo klein als een potlood (5-7mm) kunnen wringen. In oudere huurwoningen zitten vaak kieren bij leidingdoorvoeren of onder keukenkastjes. Onze aanpak richt zich op het ‘dichtzetten’ van het pand met speciale weringspasta en staalwol, gecombineerd met strategische bestrijding. Ratten vereisen vaak een rioolinspectie, omdat ze vaak via defecte rioleringen binnenkomen.
Hoe kakkerlakken aanpakken in een appartement? Kakkerlakken zijn lichtschuw en planten zich razendsnel voort. In flats verspreiden ze zich via leidingkokers naar boven- en onderburen. Eén appartement behandelen heeft vaak geen zin; de hele streng moet worden aangepakt. Wij gebruiken hiervoor professionele lokaasgels die de kakkerlakken meenemen naar hun nest, waardoor de hele kolonie wordt uitgeroeid. Samenwerking met de VvE of vastgoedbeheerder is hier essentieel.
Door het vele reizen en de toename van expats en arbeidsmigranten in huurwoningen, zien we een explosieve stijging van bedwantsen. Ze liften mee in koffers en nestelen zich in bedden. Dit heeft niets met hygiëne te maken, maar is wel desastreus voor de verhuurbaarheid. Bestrijding is complex en vereist vaak stoom- of hittebehandeling of intensieve insecticide-sessies. Snelheid is hierbij vitaal om verspreiding naar andere kamers te voorkomen.
Een wespennest in de spouwmuur of onder de dakgoot kan lekkages veroorzaken (ze knagen aan isolatie) en vormt een direct gevaar voor bewoners. Dit lossen wij doorgaans binnen één bezoek op door het nest direct in de kern te bestrijden.
Transparantie is voor ons de basis van een goede samenwerking.
De kosten voor ongediertebestrijding verhuurder variëren per situatie, maar we geven graag inzicht.
Een wespennest verwijderen is een eenmalige, overzichtelijke actie. Een muizenplaag in een oud grachtenpand of een kakkerlakkenplaag in een studentenhuis is complexer en vereist vaak meerdere bezoeken en bouwkundige weringsmaatregelen.
Hoewel elke situatie uniek is, geven we hieronder een indicatie van de bandbreedtes (excl. BTW):
Vraag altijd een offerte op maat aan. Bij Rimdo krijg je vooraf duidelijkheid, zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.
Goed nieuws voor zakelijke verhuurders: kosten voor ongediertebestrijding worden door de Belastingdienst doorgaans gezien als reguliere onderhoudskosten of exploitatiekosten. Dit betekent dat ze volledig aftrekbaar zijn van de winst, wat de netto investering aanzienlijk drukt. Verhuur je als particulier (box 3)? Dan zijn onderhoudskosten meestal niet aftrekbaar, maar verhoogt goed onderhoud wel de duurzame verhuurbaarheid. Raadpleeg altijd je boekhouder voor jouw specifieke fiscale situatie.
Veel verhuurders vragen zich af: Vergoedt de verzekering ongediertebestrijding? Het eerlijke antwoord is: meestal niet. De meeste opstalverzekeringen zien ongedierte als een onderhoudskwestie die voorkomen had kunnen worden. Echter, de gevolgschade (zoals brand door doorgeknaagde kabels of waterschade door een aangevreten leiding) is soms wel gedekt. Check je polisvoorwaarden goed. Zelf preventief handelen is uiteindelijk de beste en goedkoopste verzekering.
Als verhuurder kun je veel ellende voorkomen voordat de huurder erin trekt.
Wij adviseren de volgende stappen bij elke huurderswissel of tijdens jaarlijks onderhoud:
Om te illustreren hoe wij werken, delen we een geanonimiseerde case uit onze praktijk.
Een verhuurder van een jaren ’30 woning in Alphen aan den Rijn kampte met terugkerende klachten over muizen. De huurders hoorden ’s nachts getrippel boven de plafonds. De verhuurder had zelf al vallen gezet, maar ving niets.
Onze aanpak: Een specialist van Rimdo kwam ter plaatse voor een inspectie. In plaats van alleen naar de keuken te kijken, inspecteerden we de buitengevel en de kruipruimte. Wat bleek? Tijdens een eerdere renovatie was een oude afvoerpijp in de kruipruimte niet goed afgedopt. Ratten en muizen kwamen vanuit het rioolstelsel de kruipruimte in en klommen via de spouwmuur naar de plafonds.
De oplossing: Wij hebben de rioolbreuk professioneel laten afdichten en roosters geplaatst in de ventilatiegaten van de buitenmuur. Vervolgens hebben we in de spouwmuren een bestrijdingsactie uitgevoerd. Binnen twee weken was het pand plaagdier-vrij.
De verhuurder was niet alleen van de klachten af, maar voorkwam hiermee ook ernstige waterschade en stankoverlast vanuit het open riool.
Dit toont aan waarom bouwkundig inzicht bij ongediertebestrijding verhuurder essentieel is.
Je zoekt geen snelle praatjes, maar een oplossing. Rimdo onderscheidt zich op vlakken die er voor jou als verhuurder toe doen:
Hieronder beantwoorden we kort en bondig de meest gestelde vragen, zodat je direct weet waar je aan toe bent.
1. Vind een professionele ongediertebestrijder voor verhuurder: Waar let ik op?
Kies voor een partij met aantoonbare ervaring en certificeringen (zoals EVM of KAD). Pas op voor partijen die telefonisch direct hoge vaste prijzen noemen zonder de situatie te kennen, of juist verdacht lage lokprijzen hanteren die ter plekke exploderen. Controleer reviews en vraag of ze lokaal gevestigd zijn. Een lokaal bedrijf als Rimdo heeft een naam hoog te houden in de regio.
2. Is de verhuurder altijd verantwoordelijk voor ongedierte?
Nee. De verhuurder is verantwoordelijk voor de bouwkundige staat van het pand. Als het ongedierte binnenkomt door gaten in de muur, is het jouw verantwoordelijkheid. Komt het door rondslingerend afval van de huurder, dan is de huurder aansprakelijk. Een expertrapport kan helpen bij de bewijslast.
3. Wat kan ik doen tegen muizen in een huurhuis?
Begin met wering: dicht gaten in de gevel en rondom leidingen. Zorg dat er geen voedselbronnen beschikbaar zijn. Plaats vallen op strategische plekken langs muren. Werkt dit niet binnen enkele dagen? Schakel ons in. Muizen planten zich razendsnel voort.
4. Hoe pak ik kakkerlakken aan in een appartementencomplex?
Kakkerlakken bestrijden is werk voor specialisten. Doe-het-zelf middelen drijven ze vaak alleen maar naar de buren. Omdat ze zich via leidingen verspreiden, is het vaak nodig om ook aangrenzende appartementen te inspecteren en behandelen. Informeer de VvE of beheerder direct, solistisch handelen werkt zelden.
5. Vergoedt de verzekering ongediertebestrijding?
In de meeste gevallen niet. Schade veroorzaakt door ongedierte (zoals lekkage of brand) is soms gedekt, maar de kosten voor de bestrijder vallen meestal onder eigen onderhoudskosten.
6. Welke wet regelt ongedierte bij huur?
De belangrijkste kaders staan in het Burgerlijk Wetboek Boek 7 (huurrecht) en het ‘Besluit kleine herstellingen’. Hierin wordt het onderscheid gemaakt tussen groot onderhoud (verhuurder) en klein dagelijks onderhoud (huurder).
7. Heeft de huurder een meldingsplicht bij ongedierte?
Ja, een huurder is verplicht om schade of gebreken aan het gehuurde zo spoedig mogelijk te melden aan de verhuurder. Doet de huurder dit niet, en verergert de plaag daardoor, dan kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor de gevolgschade.
Laat ongedierte niet jouw vastgoedwaarde aantasten of je relatie met huurders onder druk zetten.
Heb je een melding gekregen of wil je preventief een inspectie inplannen voor jouw vastgoedportefeuille? Wacht niet af. Bij Rimdo krijg je direct een eerlijk advies en een vakkundige oplossing.
Bel ons vandaag nog en zorg dat jouw huurwoning weer snel veilig en leefbaar is. Wij staan klaar om jouw zorgen als ongediertebestrijding verhuurder specialist uit handen te nemen.
